根据下列内容，回答 4～6 题： 估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地。 第 4

根据下列内容，回答 12～14 题：

估价对象为一政府用办公楼：土地总面积1200m2，建筑总面积45002，建于1984年9 月底，钢筋混凝土结构，需评估该办公楼2004年9月30 的价值。搜集有关资料如下：

(1)搜集三宗土地交易实例作为可比实例，有关资料如表3—1所示：

表3—1 可比实例表 实例 交易价格 交易情况 交易日期 房地产状况 A 2100 正常 2004年3月30日 比估价对象劣4% B 2085 正常 2003年12月30日 比估价对象劣6% C 2350 比正常价格高3% 2004年5月30日 比估价对象优5%从2003年11月至2004年10月地价每月上升O.4%。

(2)当地征地农民的费用等资料如下：

在估价时点征用郊区农地平均每亩需要10万元的征地补偿、安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等150元/m2，土地开发费用、税金和利润等120元/m2，以上合计为城市边缘熟地的价格。

该城市土地分为8个级别，城市边缘土地为第8级，而估价对象处于第3级土地上。各级土地之间的价格差异如表3-2所示：

表3—2 各级土地价格差异表 级 别 1 2 3 4 5 6 7 8 地价是次级土地的倍数 l.4 1.4 1.4 1.4 1.4 1.4 1.4 1 地价是最差级土地的倍数 lO．54 7.53 5.38 3.84 2.74 1.96 1.4 1(3)建筑物的重置价格为1100元/m2。

(4)建筑物耐用年限为50年，无残值。

问：

第 12 题 用成本法评估该办公楼土地平均价格为（）元/m2。

A．2249.21

B．2254.51

C．2259.60

D．2283.32

【题目描述】

就上述内容。回答 71～75 小题的问题。

第 71 题 在对该土地进行评估时可采用的估价方法为（）。

【我的疑问】（如下，请求专家帮助解答）

请问为什么选剩余法不选收益还原法？

根据下列内容，回答 7～11 题：

某公司拥有一栋旧商业用房，《房屋所有权证》记载的建筑面积为460m2。因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准改建，建筑面积可增至600m2，该公司认为建600m2经济上不合算，擅自建成建筑面积1000m2的写字楼。现该公司欲以该新建写字楼投资入股与外商成立合资企业，拟请某估价机构对该写字楼进行估价。

第 7 题 能否改建的最终批准权在（）。

A．政府房地产管理部门

B．政府规划管理部门

C．政府土地管理部门

D．上级总公司

根据下列内容，回答 8～11 题：

××省第二轻工业有限公司名下拥有厂房若干。其中A、B两厂房为新建厂房，公司将为此两厂房投保火灾险，于是委托某房地产估价公司对此两厂房进行估价。其中，A厂房已投人生产使用；而由于该公司业务量萎缩，B厂房已没必要投入生产。于是公司自行将B厂房改造成住宅并出租。此两幢厂房的土地使用权是由公司以有偿出让的方式取得的，A、B两厂房的房屋所有权证上记载着该两幢厂房的用途为工业。

第 8 题 估价人员应（）。

A．根据房屋所有权证上记载的用途进行估价

B．根据估价人员现场勘查结果的现状用途进行估价

C．根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价

D．根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价

请根据以下内容回答 12～13 题

某房地产估价师运用市场法和假设开发法对一宗4270m2的商业用地于2007年10月21日的土地使用权价格进行评估，该宗地的剩余使用期限为39年，两种估价方法测算出的结果分别为2000元/m2和2300元/m2。假设2006年10月和2007年10月该区域的该类土地定基价格指数分别为102、106；土地报酬率为6%。

第 12 题 运用加权算术平均法得出的最终估价结果的分布范围是（）。

A．[2000，2300]

B．[2030，2270]

C．[2060，2240]

D．[2090，2210]

根据下列内容，回答 7～6 题：

某公司自有酒店200 m 2，该酒店位于繁华的商业中心，经营三年来连年亏损，而另一相临办公楼对外出租租金为80元/(m 2·月)。

第 7 题 若对该房地产采用收益法进行评估，则净收益按（）计算。

A．O元/(m 2·月)

B．80元/(m 2·月)

C．按亏损前的净收益

D．按市场租金

根据下列内容，回答 4～6 题：

张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面，同时租出，租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是200元/m2，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2，租期为5年，费用按法规各自承担。

第 4 题 在2006年10月时，张某的权益价格为（）。

A．没有租赁条件下的正常市场价格

B．剩余3年租期的月租金为180元/m2条件下的净收益于2006年10月的现值之和

C．剩余3年租期的月租金为180元/m2条件下的净收益于2006年10月的现值之和，再加上租赁期满后的正常市场价格在2006年10月的现值

D．张某与李某实际达成的带租约交易的成交价格

根据下列材料，回答{TSE}题：

某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。(2006年试题)

你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告？

A.人绿地率

B.停车位

C.用地性质

D.建筑密度

A.人绿地率

B.停车位

C.用地性质

D.建筑密度