某房地产公司于2014年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于2016年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2％。目前，该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积500平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10％，每年需支付的管理费为年租金的3.5％，维修费为重置价的1.5％，土地使用税及房产税为每建筑平方米20元，保险费为重置价的0.2％，资本化率8％。试根据以上资料评估2020年3月的房地产的价格

1．选定评估方法：该宗房地产有经济收益适宜采用收益法。2．计算总收益：总收益应该为客观收益而不是实际收益。 年总收益=[30×12×2500×(1-10%))元=810000元3．计算总费用： (1)年管理费=810000元×3.5%=28350元 (2)年维修费=(2500×5500×1.5%)元=206250元 (3)年税金=25元×2500=62500元 (4)年保险费=(2500×5500×0.2%)元=27500元 年总费用=(1)+(2)+(3)+(4)=(28350+206250+62500+27500)元=324600元4．计算房地产净收益： 年房地产净收益=年总收益-年总费用=(810000-324600)元=485400元5．计算房屋净收益： (1)计算年贬值额。年贬值额本来应该根据房屋的耐用年限而确定但是在本题中土地使用年限小于房屋耐用年限根据《城市房地产管理法》第二十一条规定土地使用权出让年限届满土地使用权由国家无偿收回。这样房屋的重置价必须在可使用期限内全部收回。房地产使用权年期届满地上建筑物一并由政府无偿收回。 年贬值额=建筑物重置价/使用年限=(2500×5500)元/48=286458元 (2)计算房屋现值。 房屋现值=房屋重置价-年贬值额×已使用年数=(2500×5500-286458×4)元 =12604168元 (3)计算房屋净收益(假设房屋收益年期为无限年期)。 房屋净收益=房屋现值×房屋资本化率=12604168元×0.8%=100833元6．计算土地净收益： 土地年净收益=年房地产净收益-房屋年净收益=(485400-100833)元=384567元7．计算土地使用权价值。土地使用权在2006年3月的剩余使用年期为50-6=44年。 单价=(5213917÷1000)元/m 2 =5214元/m 2 8．评估结果。本宗土地使用权在2003年3月的土地使用权价值为5213917元单价为 5214元/m 2 。 1．选定评估方法：该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。2．计算总收益：总收益应该为客观收益而不是实际收益。 年总收益=[30×12×2500×(1-10%))元=810000元3．计算总费用： (1)年管理费=810000元×3.5%=28350元 (2)年维修费=(2500×5500×1.5%)元=206250元 (3)年税金=25元×2500=62500元 (4)年保险费=(2500×5500×0.2%)元=27500元 年总费用=(1)+(2)+(3)+(4)=(28350+206250+62500+27500)元=324600元4．计算房地产净收益： 年房地产净收益=年总收益-年总费用=(810000-324600)元=485400元5．计算房屋净收益： (1)计算年贬值额。年贬值额本来应该根据房屋的耐用年限而确定，但是，在本题中，土地使用年限小于房屋耐用年限，根据《城市房地产管理法》第二十一条规定，土地使用权出让年限届满，土地使用权由国家无偿收回。这样，房屋的重置价必须在可使用期限内全部收回。房地产使用权年期届满，地上建筑物一并由政府无偿收回。 年贬值额=建筑物重置价/使用年限=(2500×5500)元/48=286458元 (2)计算房屋现值。 房屋现值=房屋重置价-年贬值额×已使用年数=(2500×5500-286458×4)元 =12604168元 (3)计算房屋净收益(假设房屋收益年期为无限年期)。 房屋净收益=房屋现值×房屋资本化率=12604168元×0.8%=100833元6．计算土地净收益： 土地年净收益=年房地产净收益-房屋年净收益=(485400-100833)元=384567元7．计算土地使用权价值。土地使用权在2006年3月的剩余使用年期为50-6=44年。 单价=(5213917÷1000)元/m 2 =5214元/m 2 8．评估结果。本宗土地使用权在2003年3月的土地使用权价值为5213917元，单价为 5214元/m 2 。