题目
[主观题]
计算题。某公司5年前通过出让方式取得土地面积2000m2、使用年限50年的某块地,土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物。该公司3年前在该地块上建成房屋并投入使用,总建筑面积5000m2,建筑物经济寿命为50年。现时重新取得类似50年使用期限土地的出让单价为3000元/ m2,重新建造建筑物的建设成本为1500万元(建设期2年,第一年投入40%,第二年投入60%,各年内均匀投入),管理费为建设成本的3%,年利率为6%,销售税费为150万元,开发利润为300万元。门窗、墙面等损坏的修复费用为8万元;装修的重置价格为540万元,平均寿命为5年;设备的重置价格为100万元,平均寿命为10年;残值率假设均为零。请根据上述资料,计算该宗房地产目前的成本价值(土地报酬率为6%)。(2017年《房地产开发理论与方法》真题)
答案
答案:1196.68万元 (1)运用成本法计算公式为:房地产价格一土地重新取得价格+建筑物的重新购建价格一建筑物的折旧 (2)求土地的重新取得价格:因该土地使用权为40年,已过去了5年,故要求土地使用权为35年的价格: (3)计算建筑物的重新购建价格: 1)建安成本=600(万元) 2)管理费用=600×3%=18(万元) 3)投资利息=(600+18)×40%×[(1+6%)4.5—1]+(600+18)×60%×[(1+6%)3.5一1]=158(万元) 4)销售税费=90(万元) 5)开发利润=120(万元) 建筑物的重新购建价格=600+18+158+90+120—9860000(元)=986(万元) (4)计算建筑物的折旧额: 1)门窗、墙面等损坏的折旧额=8(万元) 2)装修部分的折旧额=140×1/5×3=84(万元) 3)设备部分的折旧额=100×1/10×3=—30(万元) 4)长寿命项目的折旧额=(986-8—140—100)×1/38×3=58.26(万元) 建筑物的折旧总额=8+84+30+58.26=180.26(万元) (5)该宗房地产的现时价格=390.94+986—180.26=1196.68(万元)
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第1题
某公司5年前通过出让方式取得土地面积2000m2、使用年限50年的某块地,土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物。该公司3年前在该地块上建成房屋并投入使用,总建筑面积5000m2,建筑物经济寿命为50年。现时重新取得类似50年使用期限土地的出让单价为3000元/ m2,重新建造建筑物的建设成本为1500万元(建设期2年,第一年投入40%,第二年投入60%,各年内均匀投入),管理费为建设成本的3%,年利率为6%,销售税费为150万元,开发利润为300万元。门窗、墙面等损坏的修复费用为8万元;装修的重置价格为540万元,平均寿命为5年;设备的重置价格为100万元,平均寿命为10年;残值率假设均为零。请根据上述资料,计算该宗房地产目前的成本价值(土地报酬率为6%)。(2017年《房地产开发理论与方法》真题)
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第2题
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第3题
某公司5年前通过出让方式取得土地面积2000m2、使用年限50年的某块地,土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物。该公司3年前在该地块上建成房屋并投入使用,总建筑面积5000m2,建筑物经济寿命为50年。现时重新取得类似50年使用期限土地的出让单价为3000元/ m2,重新建造建筑物的建设成本为1500万元(建设期2年,第一年投入40%,第二年投入60%,各年内均匀投入),管理费为建设成本的3%,年利率为6%,销售税费为150万元,开发利润为300万元。门窗、墙面等损坏的修复费用为8万元;装修的重置价格为540万元,平均寿命为5年;设备的重置价格为100万元,平均寿命为10年;残值率假设均为零。请根据上述资料,计算该宗房地产目前的成本价值(土地报酬率为6%)。(2017年《房地产开发理论与方法》真题)
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第4题
土地使用权出让合同约定的使用年限届满,住宅建设用地和非住宅建设用地都可以自动续期。
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第5题
以出让方式取得土地使刚权的,转让房地产后,其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限。()
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第6题
估价对象为一旧厂房改造的超级市场,该厂房建设期为2年,建成5年后补办了土地使用权出让手续,土地使用期限为40年,土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为0,采用直线法计算建筑物折旧时,年折旧率为()。(2017年《房地产开发理论与方法》真题) A.2.00% B.2.13% C.2.22% D.2.50%
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第7题
估价对象为一旧厂房改造的超级市场,该厂房建设期为2年,建成5年后补办了土地使用权出让手续,土地使用期限为40年,土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为0,采用直线法计算建筑物折旧时,年折旧率为()。(2017年《房地产开发理论与方法》真题) A.2.00% B.2.13% C.2.22% D.2.50%
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