有一待估宗地，总面积为40000平方米，使用年限为50年，土地易还原利率为10%，现收集到A、B、C三个宗的交易实例，具体情况见下表：表中交易情况、区域因素和个别因素都是交易实例与待估宗地相比较，以待容估宗地为基准确定的数值。经了解，宗地所在城市容积率每增加0.1，宗地地价20年比容积率为1时增加9%，从2019年2月份到2020年2月份，地价每月环比上月涨1%。试根据上述条件评估待估宗地在2020年2月的价格。

表中交易情况、区域因素和个别因素都是交易实例与待估宗地相比较，以待估宗地为基准确定的数值。经了解，宗地所在城市容积率每增加0.1，宗地地价比容积率为1时增加9%，从2005年2月份到2006年2月份，地价每月环比上涨1%。 试根据上述条件评估待估宗地在2006年2月的价格。(计算结果以元为单位，取整)

有一待估宗地A，与待估宗地条件类似的宗地为甲，有关对比资料如下表所示：

表中百分比指标为参照物与待估宗地相比增减变动幅度。据调查，该市此类用地容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%。 要求：(1)计算参照物和待估宗地的容积率为与地价相关系数。 (2)计算参照物修正系数；交易情况修正系数、交易时间修正系数、区域因素修正系数、个别因素修正系数、容积率修正系数。 (3)计算参照物修正后地价。

A.待估宗地价值=待估宗地所在区域的基准地价*区域因素修正系数*时间修正系数*年限修正系数*容积率修正因素*其他因素修正因素

B.待估宗地价值=待估宗地所在区域的基准地价*时间修正系数*年限修正系数*容积率修正因素*其他因素修正因素

C.待估宗地价值=待估宗地所在区域的基准地价*区域因素修正系数*时间修正系数*年限修正系数*容积率修正因素

D.待估宗地价值=待估宗地所在区域的基准地价*区域因素修正系数*时间修正系数容积率修正因素*其他因素修正因素

A、0.9659

B、1.0325

C、0.9432

D、0.8956

A.1679元/m2

B.1340元/m2

C.1490元/m2

D.1570元/m2

（三）

有一待估宗地，剩余使用年限为40年，还原利率为6%，现收集到A、B.C、D四宗土地交易实例，具体情况见下表。表中的交易情况、区域因素和个别因素都是参照物与评估标的相比较，以评估标的为基准确定的数值。该城市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在1.5—2之间时，容积率每增加0.1，宗地地价比容积率为1.5时增加2qo。该城市2004~2008年每年地价指数上升1%。

A.0.92

B.1.07

C.1.09

D.0.94

A.1.09

B.1.07

C.0.94

D.0.92

成交价

交易时间

交易情况

区域因素

容积率

剩余年限

个别因素

宗地

1.1

30

A

690

2001.8.1

0

+2%

1.0

38

-1%

B

700

2000.8.1

+7%

0

1.1

30

-2%

C

730

2002.8.1

0

-3%

1.4

38

-1%

D

730

2003.8.1

-5%

+3%

1.0

35

+8%

上表中成交价的单位为：元/平方米，该城市地价指数如下表：

时间

1999

2000

2001

2002

2003

2004

指数

100

107

110

108

113

115

另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在 1-1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%；超过1.5时，超出部分的容积率每增长0.1，单位地价比容积率为1时的地价增加3%。

该类土地的折现率为8%。

表内交易情况中正号表示案例价格高于正常交易价格，负号表示低于正常交易价格，对于区域因素，个别因素的修正，都是案例宗地与待估宗地比较，表中负号表示案例宗地条件比待估宗地差，正号表示案例宗地条件优于待估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。

试根据以上条件，回答下列问题:

（1） 为什么要进行交易情况修正？

（2） 在上述可比案例，已知有一个是收购邻近房地产，一个是急于出售，根据表中提供的信息，请问这两种情况分别应该是A、B、C、D中的哪一个？

（3） 根据所提供条件，评估该宗土地2004年8月1日的价值。

（若需计算平均值，为简化计算，要求用算术平均值）

A.107/100

B.100/100

C.106.993/100

D.107.23/100

A.2970000

B.2700000

C.2900000

D.无法计算