某租售型写字楼，总建筑面积10万m2，共10层（地上八层，地下二层)，其中地下停车场面积2万m2，标准层每

案例一

某高层综合写字楼总建筑面积为10万m2，地下设有停车库。1～5层为商业裙楼，分别出租给不同的企业用作百货商场经营，6层以上为散租写字楼。物业管理服务由业主聘请的一家物业管理公司承担，出租经营内部区域，由各承租单位自行管理。该项目物业服务包括房屋及设备设施管理服务、保洁服务、公共秩序管理服务、消防管理服务等内容。

在物业服务过程中，承租各方提出了以下观点：

(1)物业服务的消防安全管理不涉及裙楼各出租经营场所。

(2)各承租单位应分别和物业管理公司签订物业服务合同以方便管理服务。

(3)写字楼公共卫生问清洁工作应由物业管理公司承担。

(4)综合写字楼屋顶设立商业用途广告牌，由物业管理公司经营，收益应交到业主委员会主任指定账户，由业主委员会管理、支配和使用。

问题

16．该项目的物业服务管理内容中，哪些是重点工作？简述理由。

17．对承租各方提出观点的正误做出判断，并说明理由。

18．物业管理公司对房屋及设施设备的使用管理的具体内容是什么？

A.标准层有效使用率＝专用部分面积/标准层面积＝70%～80%

B.标准层有效使用率＝专用部分面积/标准层面积＝60%～70%

C.标准层有效使用率：50%～40%

D.写字楼整体有效使用率＝专用部分面积的合计/总建筑面积(停车场除外)＝60%～70%

E.写字楼整体有效使用率＝专用部分面积的合计/总建筑面积＝50%～40%

A.某建筑高度为98 m的写字楼，设计为1.5 h；

B.某建筑高度为20 m的医院病房楼，设计为1.0 h；

C.总建筑面积为90000 m2的购物中心，设计为0.5 h；

D.总建筑面积为800 m2的单层养老院建筑，设计为0.5 h；

案例三 某高层综合物业项目地处城市中心区，总建筑面积10万In2，地下2层，部分为配套停车库，部分为机电设备层。整个大厦由一台中央空调集中供冷。绿化面积为项目占地面积的5％，且以本地树种和灌木为主。1至4层为商业裙楼，5层以上为散租写字楼。裙楼出租给不同的企业用作百货商场经营。物业管理服务由

A.1200

B.120

C.3333

D.333.3

A．9616.83

B．10161.05

C．12021.04

D．12800

A.5.2

B.6.4

C.6.8

D.7.6

第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年 第"年 1．土地取得 2．工程建设 1）住宅楼建设 2）写字楼建设 3．经营 1）住宅楼销售 2）写字楼出租

根据市场调查，有关数据如下：

（1）该项目所在区域的同类型、同档次住宅销售价格为5000元/m2，销售税费为 销售价格6%；同类写字楼可出租建筑面积的月租金为120元/m2（可出租面积占建筑面积的70%），并且按照年租金收入的30%交纳押金，出租空置率为20%，有关税费和经营管理费用按租金收入的30%计，银行存款年利率为3%，报酬率为10%。

（2）同类开发项目的社会平均开发成本为：住宅楼1800元/m2，写字楼2800元/m2，管理费用为开发成本的5%。

（3）除地价款外，写字楼和住宅楼在其他建设资金在各自建设期内每年投入50%且在年度内均匀支出。假设住宅楼在销售期末一次性全部售出。

（4）目前，此类项目折现率为10%。

（5）为得到该宗土地，还需要按取得地价款的3%缴纳有关税费。

试计算该房地产开发商所能支付的最高土地价格。