某公司5年前通过出让方式取得土地面积2000m2、使用年限50年的某块地，土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物。该公司3年前在该地块上建成房屋并投入使用，总建筑面积5000m2，建筑物经济寿命为50年。现时重新取得类似50年使用期限土地的出让单价为3000元/ m2，重新建造建筑物的建设成本为1500万元（建设期2年，第一年投入40%，第二年投入60%，各年内均匀投入），管理费为建设成本的3%，年利率为6%，销售税费为150万元，开发利润为300万元。门窗、墙面等损坏的修复费用为8万元；装修的重置价格为540万元，平均寿命为5年；设备的重置价格为100万元，平均寿命为10年；残值率假设均为零。请根据上述资料，计算该宗房地产目前的成本价值（土地报酬率为6%）。（2017年《房地产开发理论与方法》真题）

答案：1196.68万元 (1)运用成本法计算公式为：房地产价格一土地重新取得价格+建筑物的重新购建价格一建筑物的折旧 (2)求土地的重新取得价格：因该土地使用权为40年，已过去了5年，故要求土地使用权为35年的价格： (3)计算建筑物的重新购建价格： 1)建安成本＝600(万元) 2)管理费用＝600×3%＝18(万元) 3)投资利息＝(600+18)×40%×[(1+6%)4.5—1]+(600+18)×60%×[(1+6%)3.5一1]＝158(万元) 4)销售税费＝90(万元) 5)开发利润＝120(万元) 建筑物的重新购建价格＝600+18+158+90+120—9860000(元)＝986(万元) (4)计算建筑物的折旧额： 1)门窗、墙面等损坏的折旧额=8(万元) 2)装修部分的折旧额＝140×1/5×3＝84(万元) 3)设备部分的折旧额＝100×1/10×3＝—30(万元) 4)长寿命项目的折旧额＝(986－8—140—100)×1/38×3＝58.26(万元) 建筑物的折旧总额＝8+84+30+58.26＝180.26(万元) (5)该宗房地产的现时价格＝390.94+986—180.26＝1196.68(万元)