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[主观题]

某公司5年前通过出让方式取得土地面积2000m2、使用年限50年的某块地，土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物。该公司3年前在该地块上建成房屋并投入使用，总建筑面积5000m2，建筑物经济寿命为50年。现时重新取得类似50年使用期限土地的出让单价为3000元/ m2，重新建造建筑物的建设成本为1500万元（建设期2年，第一年投入40%，第二年投入60%，各年内均匀投入），管理费为建设成本的3%，年利率为6%，销售税费为150万元，开发利润为300万元。门窗、墙面等损坏的修复费用为8万元；装修的重置价格为540万元，平均寿命为5年；设备的重置价格为100万元，平均寿命为10年；残值率假设均为零。请根据上述资料，计算该宗房地产目前的成本价值（土地报酬率为6%）。（2017年《房地产开发理论与方法》真题）

答案

答案：1196.68万元 (1)运用成本法计算公式为：房地产价格一土地重新取得价格+建筑物的重新购建价格一建筑物的折旧 (2)求土地的重新取得价格：因该土地使用权为40年，已过去了5年，故要求土地使用权为35年的价格： (3)计算建筑物的重新购建价格： 1)建安成本＝600(万元) 2)管理费用＝600×3%＝18(万元) 3)投资利息＝(600+18)×40%×[(1+6%)4.5—1]+(600+18)×60%×[(1+6%)3.5一1]＝158(万元) 4)销售税费＝90(万元) 5)开发利润＝120(万元) 建筑物的重新购建价格＝600+18+158+90+120—9860000(元)＝986(万元) (4)计算建筑物的折旧额： 1)门窗、墙面等损坏的折旧额=8(万元) 2)装修部分的折旧额＝140×1/5×3＝84(万元) 3)设备部分的折旧额＝100×1/10×3＝—30(万元) 4)长寿命项目的折旧额＝(986－8—140—100)×1/38×3＝58.26(万元) 建筑物的折旧总额＝8+84+30+58.26＝180.26(万元) (5)该宗房地产的现时价格＝390.94+986—180.26＝1196.68(万元)

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第1题

某公司5年前通过出让方式取得土地面积2000m2、使用年限50年的某块地，土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物。该公司3年前在该地块上建成房屋并投入使用，总建筑面积5000m2，建筑物经济寿命为50年。现时重新取得类似50年使用期限土地的出让单价为3000元/ m2，重新建造建筑物的建设成本为1500万元（建设期2年，第一年投入40%，第二年投入60%，各年内均匀投入），管理费为建设成本的3%，年利率为6%，销售税费为150万元，开发利润为300万元。门窗、墙面等损坏的修复费用为8万元；装修的重置价格为540万元，平均寿命为5年；设备的重置价格为100万元，平均寿命为10年；残值率假设均为零。请根据上述资料，计算该宗房地产目前的成本价值（土地报酬率为6%）。（2017年《房地产开发理论与方法》真题）

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第2题

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第3题

估价对象为一旧厂房改造的超级市场，该厂房建设期为2年，建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40年，土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为0，采用直线法计算建筑物折旧时，年折旧率为（)。（2017年《房地产开发理论与方法》真题） A.2.00% B.2.13% C.2.22% D.2.50%

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第4题

1.4.1.7（2015—级、201935 )关于建设用地使用权流转、续期和消灭的说法，正确的是（）。

A.建设用地使用权流转时附着于该土地上的建筑物，构筑物及附属设施应一并处分

B.建设用地使用权流转时使用期限的约定不得超过50年

C.建设用地使用权期间届满的，自动续期

D.建设用地使用权出让应当签订出让合同，建设用地使用权自合同生效时设立

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第5题

关于建设用地的取得及使用年限，下列说法错误的是（）

A.取得土地使用权的方式可以是出让或划拨

B.通过协议出让土地使用权可以是投标、竞拍和挂牌

C.城市公益性项目用地不得以划拨方式获得

D.将土地使用权无偿交给使用者的，其土地使用年限最高为70年

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第6题

关于建设用地的取得及使用年限，下列说法正确的是（）

A.取得土地使用权的方式可以是出让或划拨

B.通过协议出让土地使用权可以是投标、竞拍和挂牌

C.城市公益性项目用地不得以划拨方式获得

D.将土地使用权无偿交给使用者的，其土地使用年限最高为70年

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第7题

关于建设用地的取得方式及使用年限，下列说法中正确的是（）

A.获取建设用地使用权的方式可以是租赁或转让

B.通过竞争出让获得土地使用权的方式分为投标、竞拍、挂牌三种

C.城市公益事业用地不得以划拨方式取得

D.将土地使用权无偿交付给使用者的，其土地使用年限最高为70年

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第8题

1990年代城市土地使用权的特点不包括

A.协议出让为主

B.无偿划拨与有偿出让并存

C.净地出让为主

D.多头供应的土地出让方式

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第9题

关于建设用地的取得及使用年限，下列说法是正确的是（）

A.获取建设用地使用权的方式可以是租赁或转让

B.通过协议出让获取土地使用权的方式分为投标、竞拍、挂牌三种

C.城市公益事业用地不得以划拨方式取得

D.将土地使用权无偿交付使用者的，其土地使用年限最高为70年

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第10题

某房地产的土地是于8年前通过出让方式取得的，1年后房屋建成交付使用，容积率为1.2。目前该房地产的土地重新构建价格为每平方米土地面积3000元，建筑物重新购建价格为2800元/m2，建筑物成新率为90%，土地使用8年的年期调整系数为94%，目前该房地产的市场价格为（)元/m2。（2016年《房地产开发理论与方法》真题）

A.4870

B.5020

C.5340

D.5520

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