请教：2004年房地产估价师考试《房地产基本制度与政策》真题第1大题第13小题如何解答？

【题目描述】

第 13 题城市房屋拆迁估价应当采用（）标准。

【我的疑问】（如下，请求专家帮助解答）

城市房屋拆迁估价不应该是公开市场价值标准吗？

【题目描述】

第 97 题按照A房地产开发公司该大型商场建设期间的计划投资额，该大型商场建设期间涨价预备费是（）万元。

【我的疑问】（如下，请求专家帮助解答）

请问涨价预备费怎么计算

【题目描述】

第 23 题某宗房地产年收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地使用期限为30年，土地报酬率为6%，该房地产的价值为（）万元。A．489．99

B．495．53

C．695．53

D．800．00

答案分析：

【我的疑问】（如下，请求专家帮助解答）

如何计算？

【题目描述】

第 17 题一套商品住宅总价30万元，首期支付10万元，余款在一年内分两期支付，每半年支付10万元，则该住宅的实际总价为（）万元(假定年折现率为5%)。

【我的疑问】（如下，请求专家帮助解答）

请告诉我正确答案，并给出解释

【题目描述】

第 75 题拆迁人与被拆迁人未达成房屋拆迁补偿安置协议的，不能实施强制拆迁。（）

【我提交的答案】： √

【参考答案与解析】：

正确答案：　X

答案分析：

【我的疑问】（如下，请求专家帮助解答）

难道未达成房屋拆迁补偿安置协议就能强制拆迁？很是迷惑，求解！

谢谢！

【题目描述】

第 51 题一个整体市场之所以能够细分为若干个子市场，主要是由于企业定位上存在着差异。（）。

【我提交的答案】：　X

【参考答案与解析】：

正确答案： √

答案分析：

【我的疑问】（如下，请求专家帮助解答）

本题答案错

【题目描述】

第 4 题某估价对象为一块待开发的土地，该地块适宜为商业用途，目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该物业的报酬率应为（）。

【我的疑问】（如下，请求专家帮助解答）

这个题目是咋算的，谢谢

【题目描述】

第 17 题已知某可比交易单价为4500元/m²，已知该交易实例在建设时拖欠建设工程价款100元/m²；累计拖欠水费、电费、燃气费、供暖费、通信费、有线电视费、物业服务费用等300元/m²；累计未收房屋租金150元/m²，则统一房地产范围的价格为（）元/m²。

【我的疑问】（如下，请求专家帮助解答）

请说明计算过程

【题目描述】

12．某建筑物的建筑面积为2000m2，占地面积为3000m2，现在重新获得该土地的价格为8130元/m2，建筑物重量价格为900 元/m2，而市场上该类房地产正常交易价格为1800元/m2。则该建筑物的成新率为（）。

A． 44％

B． 50％

C． 67％

D．94％

答案分析：

【我的疑问】（如下，请求专家帮助解答）

某建筑物的建筑面积为2000m2，占地面积为3000m2，现在重新获得该土地的价格为8130元/m2，建筑物重量价格为900 元/m2，而市场上该类房地产正常交易价格为1800元/m2。则该建筑物的成新率为（）。

A． 44％

B． 50％

C． 67％

D．94％

【题目描述】

第 9 题可将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于（）的工作。A．投资机会选择与决策分析阶段

B．前期工作阶段

C．建设阶段

D．租信阶段

答案分析：

【我的疑问】（如下，请求专家帮助解答）

答案B是错误的吗，错在哪里？