2006年9月需对临该道路的一底层商业用房市场价格进行评估，估价人员收集了若干临该道路的底层商业

的底层商业用房的交易实例，从中选取可比实例时，交易日期距估价时点不应超过（）。

A．6个月

B．9个月

C．1年

D．2年

用房的交易实例，从中选取可比实例时，交易日期距估价时点不应超过 ()。

A．6个月

B．9个月

C．1年

D．2年

(四)某住宅小区内的一条道路两侧建有商住楼(底层为商业用房，以上各层为住宅)。在该道路上建一高架路。该高架路工程于2006年1月开始，2006年3月结束。

以上道路状况变化对位于该道路两侧商业用房价格的影响结果为()。

A．市场价格上升

B．市场价格下降

C．市场价格不变

D．市场价格变化不确定

（三）某住宅小区内的一条道路两侧建有商住楼(底层为商业用房，以上各层为住宅)。在该道路上建一高架路。该高架路工程于2006年1月开始，2006年3月结束。

以上道路状况变化对位于该道路两侧商业用房价格的影响结果为()。

A 市场价格上升 B 广市场价格下降

C 市场价格不变 D 市场价格变化不确定

A.市场价值上升

B.市场价值下降

C.市场价值不变

D.市场价值变化不确定

(一)2006年8月20日，A公司向B公司签发了一张金额为10万元的商业汇票，该汇票载明出票后1个月内付款。C公司为付款人，D公司在汇票上签章作了保证，但未记载被保证人名称。

B公司取得汇票后背书转让给E公司，E公司又将该汇票背书转让给F公司，F公司于当年9月12日向C公司提示承兑，C公司以其所欠A公司债务只有8万元为由拒绝承兑。

F公司拟行使追索权实现自己的票据权利。

要求：根据上述情况和票据法律制度的有关规定，回答下列问题：

56．F公司可行使追索权的追索对象有哪些？这些被追索人之间承担何种责任？

让年限为50年，容积率为5，根据规划拟建一幢商业、住宅综合楼，钢筋混凝土结构，共18层：其中1～3层主要为商业用途，建筑面积9000㎡（含独立使用的车棚300㎡），其余建筑面积均为商品住宅。该区域公布的钢筋混凝土结构建筑物重置价格为1500元/㎡。工程于2006年9月1日开工。预计2008年9月1日建成。现需估价2006年9月1日的土地交易价格，有关资料如下：

1．房地产转让中卖方需要缴纳的营业税及附加等为售价的5．5%，买方需要缴纳的契税等相关税费为售价的4%。

2．建筑安装工程费为1100元/㎡，专业及管理费为建筑安装工程费的8%。

3．商业用房建成半年后可全部用于出租，出租空置率及租金损失率共为10%，按建筑面积计月租赁收入会稳定在50元/㎡。运营费用率为24%。

4．商品住宅建成半年时可售出30%，平均价格为2700元/㎡；建成一年时可售出60%，平均价格为2800元/㎡；剩余的10%会在建成一年半售出，平均价格为2900元/㎡，广告宣传和销售代理费等销售费用为售价的3．5%。

5．房地产报酬率为8%，折现率为12%，贷款年利率为6%，销售利润率为20%，估价测算如下（节选）：

采用现金流量折现法测算估价对象于2006年9月1日的土地公开市场价值。

1．开发完成后的房地产总价值

总建筑面积=10000㎡×5=50000㎡

住宅总面积=50000㎡-9000㎡=41000㎡

（1）商铺开发完成后的房地产总价值

每平方米商铺的有效毛收入=月租赁收入×12×（1-空置等租金损失率）

=50元/㎡×12×（1-10%）=540元/㎡

每平方米商铺的净收益=有效毛收入×（1-运营费用率）

=540元/㎡×（1-24%）=410．40元/㎡

商铺开发完成后的单价=410．40元/㎡/8%[1-1/（1+8%）47]×1/（1+8%）25=4118．45元/㎡

商铺开发完成后的总价=4118．45元/㎡×9000㎡=3706．61万元

（2）住宅开发完成后的总价值

住宅总价值=41000㎡×[30%×2700/（1+12%）25+60%×2800/（1+12%）3+10%×2900/ （1+12%）35]元/㎡=8204．06万元

（3）开发完成后的房地产总价值

房地产总价值=3706．61万元+8204．06万元=11910．67万元

2．扣除项目

（1）建安工程费=50000㎡×1100元/㎡/（1+12%）=4910．71万元。

（2）专业及管理费用=4910．71万元×8%=392．86万元。

（3）销售费用和销售税费总额=11910．67万元×（3．5%+5．5%）=1071．96万元。

（4）销售利润=11910．67万元×20%=2382．13万元。

（5）买方购买该宗熟地应负担的税费=V×4%=0．04V。

3．总地价

2006年9月1日的总地价：

V=11910．67万元-4910．71万元-392．86万元-1071．96万元-2382．13万元-0．04V

V=3031．74万元

A.从3月15日起算

B.从9月10日起算

C.从9月19日起算

D.不好确定

A.2.1

B.2.31

C.2.8

D.3.08

A.2.1万元

B.2.31万元

C.2.8万元

D.3.08万元

A.2.1万元

B.2.31万元

C.2.8万元

D.3.08万元