评估对象宗地A的具体资料如下：⑴评估目的：评估宗地A在评估基准日的市场价值。⑵评估对象基本情况：宗地A为一宗2000平方米的“七通一平”建筑用地，规划用途为住宅、公寓，土地使用年限为70年，规划容积率

A.明确评估目的

B.确定评估对象

C.制定评估具体方案

D.收集、整理评估信息资料

A.明确评估目的，确定评估时机

B.确定评估对象，制定评估具体方案

C.收集基础资料，确定评估计分标准

D.评估结果的形成，撰写评估报告

A.评估对象

B.评估目的

C.资产评估资料收集情况

D.评估收费情况

E.评估人员人数

A.市场状况

B.具体区位

C.容积率

D.土地形状

（四）

被评估对象为一宗待开发商业用地，土地面积5000平方米，该宗地的使用权年限自评估基准日起为40年，当地城市规划规定，待估宗地的容积率为5，覆盖率为60%.评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势，认为待估宗地的最佳开发方案为建设一幢25 000平方米的大厦，其中l-2层为商场，每层建筑面积为300O平方米，3层及3层以上为写字楼，每层建筑面积为l900平方米。

评估师根据相关资料，经分析、测算得到如下数据资料：

1. 将待估宗地开发成七通一平的建筑用地需要投资500万元，开发期为1年，投资在1年内均匀投入；

2. 大厦建设期为2年，平均每平方米建筑面积的建筑费用为3000元，所需资金分两年投人，第一年投入所需资金的60%，第二年投入所需资金的40%，各年投资均匀投入；

3. 专业费用为建筑费用的10%；

4. 预计大厦建成后即可出租，其中1-2层每平方米建筑面积的年租金为2000元，出租率可达100%，第3至第5层（即写字楼部分的1至3层）平均每天每平方米建筑面积租金为2元，第6层及以上各层平均每天每平方米建筑面积租金为2.5元，写字楼平均空置率约为10%；

5. 管理费用为租金的5%，税金为租金的l7.5%，保险费为建筑费及专业费用的0.1%，维修费用为建筑费用的l%，年贷款利率为5%，复利计息；

6. 开发商要求的利润为建筑费用、专业费用、地价及土地开发费用之和的25%；

7. 房地产综合资本化率为8%；

8. 每年按365天计算：

9. 本项目不考虑所得税因素。

根据上述条件，试对该宗地的价值进行评估（要求：评估结果保留两位小数）。

起为40年，当地城市规划规定，待估宗地的容积率为5，覆盖率为60%。评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势，认为待估宗地的最佳开发方案为建设一幢25000平方米的大厦，其中1-2层为商场，每层建筑面积为3000平方米，3层及3层以上为写字楼，每层建筑面积为1900平方米。

评估师根据相关资料，经分析、测算得到如下数据资料：

1．将待估宗地开发成七通一平的建筑用地需要投资500万元，开发期为1年，投资在1年内均匀投入；

2．大厦建设期为2年，平均每平方米建筑面积的建筑费用为3000元，所需资金分两年投人，第一年投入所需资金的60%，第二年投入所需资金的40%，各年投资均匀投入；

3．专业费用为建筑费用的10%；

4．预计大厦建成后即可出租，其中1-2层每平方米建筑面积的年租金为2000元，出租率可达100%，第3至第5层（即写字楼部分的1至3层）平均每天每平方米建筑面积租金为2元，第6层及以上各层平均每天每平方米建筑面积租金为2.5元，写字楼平均空置率约为10%；

5．管理费用为租金的5%，税金为租金的17.5%，保险费为建筑费及专业费用的0.1%，维修费用为建筑费用的l%，年贷款利率为5%，复利计息；

6．开发商要求的利润为建筑费用、专业费用、地价及土地开发费用之和的25%；

7．房地产综合资本化率为8%；

8．每年按365天计算：

9．本项目不考虑所得税因素。

根据上述条件，试对该宗地的价值进行评估（要求：评估结果保留两位小数）。

分析案例，找出评估报告书中的错误。

评估报告书如下。

海生精密仪器有限责任公司：

我所接受贵公司委托，根据国家有关资产评估的规定和其他法律法规规定，对贵公司以与永生公司联营为目的的全部资产进行了评估。评估中结合贵公司的具体情况，实施了包括财产清查在内的我们认为必要的评估程序，现将评估结果报告如下：

1．资产评估机构(略)

2．委托方和资产占有方(略)

3．评估目的 为贵公司与永生公司联营之目的，评估贵公司净资产现行价值。

4．评估范围和对象 本次评估范围为海生公司拥有的全部资产、负债和所有者权益。评估对象为海生公司的整体资产。

5．评估原则 根据国家国有资产管理及评估的有关法规，我所遵循独立性、科学性和客观性的评估工作原则，并以贡献原则、替代原则和预期原则为基础进行评估。

6．评估依据

(1)××省国有资产管理局《关于同意海生公司与永生公司联营的批复》。

(2)委托方提供的资产清单及其他资料。

(3)有关资产的产权证明及相关资料。

(4)委托方提供的有关会计凭证、会计报表及其他会计资料。

(5)与委托方资产取得、销售业务相关的各项合同及其他资料。

7．评估基准日 1998年9月30日。

8．评估方法 根据委托方评估目的和评估对象，此次评估方法为成本法，价格标准为重置成本标准。

9．评估过程(略)

10．评估结果 在实施了上述评估程序和评估方法后，贵公司截止评估基准日的资产、负债和所有者权益价值为

资产总额：41504342元

负债总额：22722000元

净资产价值：18782342元

11．评估结果有效期 根据国家有关规定，本报告有效期一年。自报告提交日1998年 12月20日起至1999年12月19日止。

12．评估说明

(1)流动资产评估。

1)货币资金账面价值421588元，其中现金21325元，银行存款400263元，考虑到货币资金即为现值不需折现，经总账明细账与日记账核实一致并对现金盘点无误后，按账面值确认。

2)应收账款账面价值5481272元，经与明细账核对，确认评估值为5083252元。

3)存货账面价值为11072460元，抽查比例为60%，在质量检测与抽查核实的基础上，确认评估值为10852500元。

4)其他流动资产(略)。

流动资产账面价值18845502元。评估值为17401832元。

(2)长期投资评估(略)。

(3)固定资产评估(略)。

(4)其他资产评估(略)。

(5)负债审核确认(略)。

评估结果汇总表(简略格式)

13．其他事项说明(略)

14．评估结果有效的其他条件(略)

15．评估时间 本次评估工作自1998年10月4日起至1998年12月20日止，本报告提交日期为1998年12月20日。

中国注册资产评估师：××(签字盖章)

××资产评估事务所(盖章)

1998年12月20日

A.评估对象宗地所在地区的政府确定公布了基准地价

B.要对评估对象宗地进行交易日期调整

C.要对评估对象宗地进行土地状况调整

D.要对评估对象宗地进行交易情况调整

A.评估目的

B.评估对象

C.价值类型

D.资料收集