（四）有一个大型购物中心，总建筑面积100000㎡。现一投资商欲整体购买该购物中心用于自营或者出租，开

年，总投资为13500万元（不包括贷款利息）。项目第l年投资8100万元，其中资本金为5400万元，其余为甲银行贷款：项目第2年投资5400万元，全部为甲银行贷款；甲银行贷款年利率为9.0％，按年复利计息，项目竣工时一次性还清本息。项目竣工后开发商将购物中心用于出租经营，且立即向乙银行申请抵押贷款以偿还甲银行贷款本息，乙银行贷款期限为3年、年利率为7.0，按年付息、到期还本。购物中心的可出租面积为总建筑面积的70％，采用基础租金加百分比租金形式出租，基础租金不随时间变化，百分比租金为超额营业额的10％。预计购物中心的出租率为95％，年超额营业额为10000万元。购物中心的运营成本为毛租金收入的35％。开发商于项目运营3年后整体转售，净转售收入是年净经营收入的9.5倍。假设投资和贷款发生在年初，收入、运营成本和还款均发生在年末，不考虑所得税及其他税收。请回答下列问题：

（1）若开发商要求的自有资金目标收益率为20％，则购物中心的年最低基础租金为多少元，m2（精确到个位）？

（2）在该最低基础租金水平下，设项目全部投资的目标收益率为13％，求项目全部投资的内部收益率是多少（精确到小数点后2位）？（12分）

期为2年，总投资为13500万元(不包括贷款利息)。项目第1年投资8100万元，其中资本金为5400万元，其余为甲银行贷款：项目第2年投资5400万元，全部为甲银行贷款;甲银行贷款年利率为9.0%，按年复利计息，项目竣工时一次性还清本息。项目竣工后开发商将购物中心用于出租经营，且立即向乙银行申请抵押贷款以偿还甲银行贷款本息，乙银行贷款期限为3年、年利率为7.0，按年付息、到期还本。购物中心的可出租面积为总建筑面积的70%，采用基础租金加百分比租金形式出租，基础租金不随时间变化，百分比租金为超额营业额的10%。预计购物中心的出租率为95%，年超额营业额为10000万元。购物中心的运营成本为毛租金收入的35%。开发商于项目运营3年后整体转售，净转售收入是年净经营收入的9.5倍。假设投资和贷款发生在年初，收入、运营成本和还款均发生在年末，不考虑所得税及其他税收。

请回答下列问题：

(1)若开发商要求的自有资金目标收益率为20%，则购物中心的年最低基础租金为多少元，m2(精确到个位)？

(2)在该最低基础租金水平下，设项目全部投资的目标收益率为13%，求项目全部投资的内部收益率是多少(精确到小数点后2位)？(12分)

A.50%

B.25%

C.15%

D.10%

案例 3-2 天河城广场经营模式 位于广州的天河城广场是一座规模宏大、功能齐全的现代型综合购物中心，经过十年的经营，被誉为“中国第一商城”。 天河城广场是天河城一个组成部分。天河城由天河城广场、50 层的写字楼和 40 层的酒店三幢建筑物呈品字型组合而成，总占地面积4.4 万平方米，总建筑面积 34 万平方米。天河城广场是天河城首期工程，地面 7 层，地下 3 层，建筑面积 16 万平方米。其中 8 层为商业经营场地，约 10 万平方米。地下两层停车场，可停放上千辆汽车。天河城广场总投资约 12 亿元人民币。 天河城于 1992 年 8 月 18 日奠基、11 月 18 日动工兴建，其中广场于 1996 年 2 月 9 日建成试业，写字楼和酒店仍在建设中。 天河城广场作为大型的现代化购物中心，是发达国家和地区 80 年代后期才兴起的百货零售的新型业态。这种业态的最大特点是规模大、功能全，能满足不同层次的消费需求。天河城广场集购物、游览、美食、娱乐、休闲、商务、广告、信息、展览、康体等多功能于一体，名符其实地“把北京路搬进了天河城广场”，在广州开创了一种全新的消费概念，把广州的商业发展提高到一个新水平。 天河城广场集市民日常消费之大成，功能涵盖方方面面，因而在规划设计上充分考虑了大型购物中心的特点和市民消费的视觉感受和消费心理。室内，空间大、通道宽，四面开门、门门相通，“城”中有街、街内设店，环型设计、没有背角;室外，前有广场(3000 多平方米)，后有花园(5000 多平方米)，周边通车，地铁站直达商场。这样的规划与设计，在国内是独一无二的。 天河城广场的商业定位设计是中高档，与之相适应，装修和设备都要求上档次，要有“一流设计、一流装修、一流设备”。因此天河城广场不仅设计精良、布局考究，而且装饰豪华、设备先进。气派的中庭、富丽的大堂、大理石地面、铝扣板天花、汉白玉包柱，以及森林绿大理石和蜂窝铝板的外墙，代表着当时较高的装修水平。同时，广场拥有一流的“硬件”：4台各 2000 冷吨和 1 台 1000 冷吨的目前国内最大的美国开利空调机组，62 部日本三菱手扶电梯和 28 部垂直电梯，2000 门容量的日本 NEC 程控电话系统和英国全自动的消防保安系统。 天河城广场全部实行租赁经营，要求“一流经营、一流管理、一流效益”。1996 年 2 月9 日试业不久，国内租赁市场便步人萧条期，但天河城广场却逆市而上，开业率和租金收入逐年大幅度上升。出租率 1998 年底已达 97%，基本实现全城开业。租金收入每年都以两位数的增长率提高。入场经营的租户超过 300 家，有天南(2.6 万 lll2)和吉之岛天贸(1. 14万 m2)两家大百货公司，有专卖店、精品屋等众多时尚品牌，有宜家居(5257m2)、文化廊(约3000m2)、电器行(3948m2)等专业市场，有美食坊(22 个风味，900 个座位)和中、西餐厅等美食天地，有游戏机中心(2000 多 I112)、室内公园(4700 多 m2)等游乐世界，有网球场、篮球场、游泳池等康体娱乐场所，还有银行、商务中心等设施，2000 年还开设了有 25 家铺位的国际国内名牌名店区——“时尚阁”。2003 年开设了两间共 800 多个座位的电影院，其中的飞扬影城已于 2003 年 4 月 25 日正式投入使用，年内计划再增加 3 至 5 间。上述所有功能，均按设计要求和实际经营需要进行合理布局和不断的调整。 天河城广场的物业管理由天贸物业管理公司天河城管理中心负责。天河城广场试业前期，聘请了香港物业管理公司为顾问，1997 年下半年起转为独立管理。目前管理中心有 400 多人。几年来管理的素质不断提高，1998 年引入 IS09002 质量管理体系，并于同年 12 月获英国 DNV公司证书。良好的物业管理使天河城广场几年来在国家和省、市同类物业开展的各项评比中均名列前茅，先后被授予“全国优秀物业管理大厦示范单位”、“全省十佳文明市场”等称号。天河城广场的物业管理已成为同行中的品牌，全国各地不少大型商厦邀请直接(或顾问)进行物业管理。 经过多年来的苦心经营管理，天河城广场已经取得了成功。目前的日平均客流量已达到 20 万人次，节假日客流量更多，最高一天达 60 多万人次。2002 年全城营业额约 36 亿元，已成为广州最繁华的商业中心。天河城广场既带动了周边地带的繁荣，也造就了一大批成功的企业老板。天河城广场的成功所带来的“天河城效应”，影响已波及全省乃至全国，使之成为广州现代商业的标志，成为市民和旅游宾客购物观光休闲的首选场所，成为有关部门和新闻媒体研究的对象，成为同行赶超的目标。

讨论题： (1)天河城广场成功的经验是什么？ (2)商业物业的租赁经营管理过程中应注意哪些问题？