某土地估价机构于2006年10月下旬接到一宗土地价格评估的委托，估价基准日确定在当年10月31日。评估对象位于华南K城市的S湖边，面积500m2，是委托方于2000年10月通过拍卖方式购得的土地，使用期限50年。目前该地块内有一座900m2砖混结构的写字楼，建于2002年10月。写字楼现用于出租，每月租金收入3万元。市场调查显示，该类房屋耐用年限为55年，残值率为2%，当时建筑物综合造价为2000元/m2，目前重置价格为 2500元/m2。该写字楼的利用率为90%。当地同类写字楼出租正常空置率为10%，租金一般为每月50元/建筑m2，每年需支付的总费用约80元/建筑m2。假定土地还原率和房屋卒原率分别为7%和8%。根据上述情况，计算并回答以下问题。如果不考虑其他损失和市场波动，根据已知的条件，该写字楼的客观年总收益计算结果为()万元。

A.该市人民蚊府土地管理部门

B.该区人民政府土地管理部门

C.该区人民政府

D.该市人民政府

A.该市人民蚊府土地管理部门

B.该区人民政府土地管理部门

C.该区人民政府

D.该市人民政府

某宗房地产建筑物建成于1991年10月1日，经济寿命为60年。后于1996年10月1

日补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年（从补办之日算起）。2006年

10月1日对该房地产进行评估。经计算，该房地产的土地重新购建价格为2000万元，建筑物重新购建价格为3000万元，残值率为0。则在估价时点（2006年10月1日）该房地产的评估价值为（）万元。

A 4091 B 4182 C 4250 D 5000

A.4091

B.4182

C.4250

D.5000

9.运用加权算术平均法得出的最终估价结果的分布范围是（）。

A、[2000，2300]

B、[2030，2270]

C、[2060，2240]

D、[2090，2210]

请根据以下内容回答 12～13 题

某房地产估价师运用市场法和假设开发法对一宗4270m2的商业用地于2007年10月21日的土地使用权价格进行评估，该宗地的剩余使用期限为39年，两种估价方法测算出的结果分别为2000元/m2和2300元/m2。假设2006年10月和2007年10月该区域的该类土地定基价格指数分别为102、106；土地报酬率为6%。

第 12 题 运用加权算术平均法得出的最终估价结果的分布范围是（）。

A．[2000，2300]

B．[2030，2270]

C．[2060，2240]

D．[2090，2210]

请问：

1.张某认为该估价结果偏低，你认为应如何解释该估价结果的合理性？

2.2007年9月该房屋被列入拆迁范围，房屋拆迁许可证颁发日为2007年9月30日，乙房地产估价机构受拆迁人委托进行拆迁估价，估价结果为2800元/m2。张某认为该估价结果偏低，因2007年4月拆迁的邻近商铺的补偿单价为4000元/m2。你认为应如何解释该估价结果的合理性？

至2006年3月下旬，××房地产公司意欲将此项目转让给另一家公司，在此情况下受让方委托一房地产估价单位估算该项目在2006年4月1日的价格。

估价单位采用假设开发法进行估价：

预计在项目完工时，所有房屋均可以售出，投资利润率取35%。

假设该项目在2006年4月1日的价格为P，估算过程如下：

(1)开发完成后的价值为：

5000×25000-125000000元=12500万元

(2)建筑费：

2500×25000=62500000元=6250万元

(3)管理费：

6250×8%=500万元

(4)销售税费：

1 2500×(]O%+5%)/(1+2.01%)2=1801.84万元

(5)计算利润：

(P+6250+500+1801.84)×35%-O.35+2993.14万元

(6)项目价格：

P=12500-6250-500-1801.84-0.35P=2993.14

=P=707.42万元

A、2007年3月15日

B、2006年8月20日

C、签定估价委托合同之日

D、估价人员与委托人商定的日期

A. 2006年8月

B. 2007年8月

C. 2008年2月

D. 2009年2月