以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为（）。 A．签订估价委托合同之日B．发

以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为()。

A.签订估价委托合同之日

B.发放抵押贷款之日

C.完成估价对象实地查看之日

D.未来处置抵押房地产之日

请问：1．复核估价时应如何确定估价时点、估价对象状况及房地产市场状况？

2．复核估价的估价目的和价值定义应如何表述？

A.0

B.6000

C.6475

D.8000

本次估价背景情况如下：

估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。估价委托人为××房地产开发公司，注册房地产估价师在实地查看和市场调查时，从估价对象的施工方××建筑安装公司获取了相关成本等资料。

以下为该房地产估价报告中估价的假设和限制条件内容片断：

（一）估价的假设条件

1.估价时点2009年6月18日的房地产市场为公平、平等、自愿的交易市场。

2.本报告假定估价对象在合法前提下，按设计的商业用途使用能够产生最高最佳效益，并在未来可持续经营。

3.本次估价以××建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提，若提供资料及数据失实，由此产生的估价结果失真，本估价机构不承担责任。

4.估价对象土地用途为商贸综合用地，证载土地使用权终止日期为2053年6月19日，剩余使用年限为44年。

遵循合法原则和谨慎原则，本报告估价对象为商业房地产（未单独办理土地权属证书），设定其土地使用权年限自估价时点起为40年。

5.估价对象与其他生产要素相结合，能满足其剩余使用年限内的正常使用要求，并得到有效使用。

6.估价委托人拥有估价对象完全权益，包括房屋所有权和国有土地使用权。

7.任何有关估价对象的运作方式、程序应符合国家、地方的有关法律、法规政策等。

8.我们于2009年6月25日至26日对估价对象进行了实地查看，不能确认估价对象在估价时，点的状况与实地查看之曰的状况保持一致，提醒估价委托人使用估价报告时注意。

9．注册房地产估价师在进行实地查看时，观察到估价对象外部完整正常，但不能确定其有无内部缺陷，本报告假设其建筑质量可以维持正常的使用寿命。

（二）估价的限制条件

1.本次估价目的仅为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据，不对其他目的负责任，超出此范同使用报告，本估价机构不承担相应法律责任。

2.估价结果未考虑将来可能发生的资产处置、产权转移等费用对其抵押价值的影响。

3.根据× ×市当前房地产市场的特征，本房地产估价报告应用有效期为半年，即自本报告估价时点起半年内有效。在应用有效期内，如果房地产市场发生重大变化，并对房地产价值产生明显影响，应重新进行估价。

4.本报告仅供委托人使用，未经本公司同意，不得向估价委托人和估价报告审查部门之外的单位和个人提供。本报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。

请问：若上述两个估价结果均是合理的，产生两者差异的原因有哪些？

以下为某房地产抵押估价报告中变现能力分析内容的片段：

变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。

影响房地产变现能力的因素主要有：

1．通用性：通用性就是房地产能否普遍使用，适用多种用途。一般地说，通用性越差，用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力越弱。例如，标准厂房比特殊厂房的通用性差。

估价对象中，大型商场部分通用性一般；办公楼部分通用性较好。

2．独立使用性：独立使用性是指抵押房地产能否单独地使用而不受限制。一般地说，独立使用性越差的房地产，越影响房地产的使用，变现能力越弱。

估价对象为大型商场及办公楼，设计功能齐全，独立使用性均较好。

3．可分割转让性：所谓可分割转让性，是指在物理上、经济上是否可以分离开来使用。容易分割转让的房地产，变现能力相对较强；反之，变现能力就较弱。

估价对象为在建的大型商场及办公楼，适宜分割转让。

4．房地产开发程度：估价对象为在建工程，至估价时点已完成打桩工程、基坑围护和基础工程等，上部结构已建至裙楼四层，正进行施工。

由于在建工程不确定因素较多，估价对象变现能力较强。

5．价值、规模大小：一般地说，总价值越大、规模越大的房地产，所需的资金越多，越不容易找到买主，变现能力越弱。例如，大型商场比小店铺的变现能力弱。

估价对象建筑面积大，总价高，变现能力较弱。

6．区位：一般地说，处于越偏僻、越不成熟区域的房地产，变现能力越弱。例如，郊区的房地产比市区的房地产变现能力弱，商圈外的商业用房比商圈内的商业用房变现能力弱。

估价对象位于××商务圈，较繁华，区位状况较好，变现能力较强。

综合分析以上影响因素，估价对象房地产变现能力较强。假定在估价时点拍卖或者变卖，受各种因素影响，其最可能实现的价格一般比评估的正常市场价值要低，预计约为评估价值的70%左右。

第 11 题 下列关于该宗房地产抵押估价的假设和限制条件分析中，不合理的假设是（）。

A．估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让

B．估价对象法定用途为工业，现状用途为商业，遵循最高最佳使用原则，设定估价对象用途为商业

C．该地区房地产市场状况保持稳定，未发生重大变化或实质性改变

D．本次评估假设估价对象无基础、结构等方面的重大质量问题