假设报酬率为8%，该写字楼建成后的价值为（）元/平方米。A.3000B.3633C.3750D.4500

A.3000

B.3533

C.3577

D.3750

A.3 000

B.3 533

C.3 577

D.3 750

月1日～2035年10月1日。现在获得类似的40年土地使用权价格为2000元/m2，建筑物重置成本为1300元/m2。建筑物自然寿命为60年，有效经过年数为10年。其他的相关资料如下：

(1) 门窗等损坏的修复费用为3万元；装修的重置价格为82.5万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年；空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧80万元，拆除该空调的费用为 10万元，可回收残值30万元，重新购建价格(不含安装费)为130万元，安装新的空调系统的费用为8万元；除空调以外的设备的重置价格为250万元，平均寿命为15年，经过年数为9年。

(2) 该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗 800元。

(3) 由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境将受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失为7万元。

(4) 该类写字楼的报酬率为l0%，银行贷款年利率为5%，土地报酬率为8%。

(5) 假设除空调以外，残值率均为零。

试求该写字楼于2005年10月1日的折旧总额和现值。

建成出租，月毛租金为50元/平方米，出租率为90%，运营费用为毛租金的40%.

86.采用假设开发法评估该在建工程的价值，应从该写字楼建成后的价值中减去（）。

A.土地取得成本

B.已投入的开发建设成本

C.后续开发建设的必要支出

D.后续开发建设应获得的正常利润

求取该写字楼建成后的价值，需要先求取报酬率。求取报酬率的方法有（）。

A.累加法

B.成本法

C.市场提取法

D.直线法

A.98.8

B.592.81

C.691.61

D.667.22

楼为钢筋混凝土结构，于5年前建成，土地剩余使用年限为30年，目前市场上类似写字楼的净租金为每天3.5元／m2，报酬率为6％，则现在的承租人权益价值为（）万元。

A．96.80

B．592.81

C．691.61

D．667.22

500㎡，建成于2004年9月底，为钢筋混凝土结构，建筑层高5m，没有电梯，需评估该写字楼2006年9月30日的价值。

搜集有关资料如下：

（1）搜集了三宗出让年限50年的土地交易实例作为可比实例，有关资料如下表所示：

实 例 交易价格/（远㎡） 交易情况 交易日期 房地产状况 A 2200 正常 2006年3月30日 比估价对象劣3% B 2050 正常 2005年12月30日 比估价对象劣8% C 2380 比正常价格高3% 2006年5月30日 比估价对象优5%从2005年11月～2006年10月地价逐月上升0．5%。

（2）当地征收农地的费用等资料如下：

在估价时点征收城市边缘土地平均每亩需要57．32万元的征地补偿和安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等为150元/㎡，土地开发费用、税金和利润等为120远㎡，以上合计为城市边缘出让土地使用权年限50年熟地的价格。

该城市土地分为八个级别，城市边缘土地为第八级，而估价对象处于第六级土地上。各级土地之间的价格差异如下表所示：

级 别 一 二 三 四 五 七 八 土地是次级土地的倍数 1 4 1.4 1.4 1.4 1 4 1.3 1 5 1 土地是最差级土地的倍数 10.54 7.53 5.38 3.84 2.74 2.00 1 50 1（3）在估价时点不设电梯的层高5m的建筑物重新购建价格为1800元/㎡。估价对象写字楼门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重新购建价格为140万元，经济寿命为5年；设备的重新购建价格为100万元，经济寿命为10年；建筑物的使用寿命长于土地使用年限。假设残值率均为0。另调查，由于该写字楼缺乏电梯，导致其出租率较低，仅为80%，月租金为38元/㎡。而市场上类似的有电梯的写字楼的出租率为85%，正常月租金为40元/㎡。一般租赁经营的正常运营费用率为租金收入的35%。如果在估价时点重置具有电梯的类似写字楼，则需电梯购置费用60万元，安装费用40万元。同时，由于该写字楼的层高比正常层高要高，使其能耗增加。经测算正常情况下每年需要多消耗1万元能源费。同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为20万元。

试用成本法评估该写字楼2006年9月30日的价值。土地重新购建价格要求用市场法和成本法综合求取。土地报酬率为5%，房地产报酬率为7%。（如需计算平均值，请采用简单算术平均法，小数点后保留两位）

建成后半年可全部出租，按可出租面积计算的月租金为60元每平米，可出租面积为建筑面积的65％，正常出租率为90％，运营费用为有效毛收入的25％。目前项目已建设1年，约完成了总投资的60％。假设报酬率为8％，折现率为14％，则该在建工程续建完成后的房地产价值现值为()万元。

A.2281.83

B.2474.60

C.379B.30

D.4119.18

单价为1.6万元/m2，若报酬率为8％，折现率为10％。则测算该写字楼开发完成后的现值是（）万元。

A．9616.83

B．10161.05

C．12021.04

D．12800