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某在建工程的土地使用权是2004年12月31日通过出让方式获得的，用途为商业，土地使用期限

为40年，土地面积为700平米，容积率为15，土地取得费用为80万元，已付清。从获得土地使用权至正式动工。时问为1年。该工程正常施工期(不含装修)为2年，建安成本为每平方米建筑面积2300元，管理费用为建安成本的3%.至2007年6月30日已完成主体结构，且已投入总开发成本的55%，剩余费用在施工期内均匀投入，折现率为13%。

该在建工程建成后的最佳用途为餐馆，建成时即投入40万元花一年时间装修(假定装修费用支出发生在该年末)。然后出租营业。预计第一年正常净收益为60万元，此后每年净收益以15%的比率增长，为保持这种正常收益增长，需要每隔4年在该年末进行一次大装修，正常大装修费用为40万元，当年净收益未扣除大装修费用。该类餐馆的报酬率为15%。

按当地有关规定，房地产开发项目(包括在建卫程)在转让交易过程中，买方按售价的3%缴纳有关税费，同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为售价的2%和6%。

请利用上述资料用现金流量折现法测算该在建工程2007年6月30目的正常购买总价。

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第1题

2×20年1月1日，甲股份有限公司购入一块土地的使用权，以银行存款转账支付6000万元，并在该土地上自行建造厂房等工程，发生材料支出6000万元，工资费用4000万元，其他相关费用1000万元。该工程于2×20年12月31日尚未达到预定可使用状态。假定土地使用权的使用年限为50年，土地使用权采用直线法进行摊销，无残值。不考虑其他相关税费。甲公司2×20年12月31日在建工程余额为()万元。

A.11000

B.11120

C.17000

D.10000

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第2题

某在建工程，施工企业为了材料运输方便，与某化工厂订立合同，支付一定的费用，通过厂区内的道路运送

A.A.土地承包经营权

B.B.地役权

C.C.土地租赁权

D.D.建设用地使用权

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第3题

在富达公司2015年度会计报表中的无形资产项目中，发现该公司无形资产中的土地使用权价值计3000万元，其中原列“无形资产——西广场土地使用权”1500万元已于当年7月1日进行综合大楼的建设。富达公司2015年度每月按80万元摊销无形资产。下列说法正确的是（)。

A.2015年7至12月已摊销的“无形资产——西广场土地使用权”480万元应冲回，借：无形资产4800000贷：管理费用4800000

B.房地产开发企业开发商品房时，应将土地使用权的账面价值全部转入开发成本

C.将用于综合大楼建设的西广场土地使用权的账面价值转入“在建工程一综合大楼”相应的工程成本中

D.企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，并按制度规定的期限摊销

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第4题

甲公司从事土地开发与建设业务，发生的相关交易资料如下：（1）20×8年2月5日，以转让方式取得一宗土地使用权，实际成本为1 200万元，预计使用50年，取得当月，甲公司在该地块上开工建造办公楼。至20×8年12月31日，办公楼尚未达到可使用状态，实际发生工程成本3 000万元。（2）20×8年12月31日，甲公司董事会决定办公楼建成后对外出租，该日，上述土地使用权的公允价值为1 300万元，在建办公楼的公允价值为3 200万元。（3）20×9年12月31日，在建办公楼达到预定可使用状态，当年实际发生工程成本2 500万元。甲公司对作为无形资产的土地使用权采用直线法摊销，对作为固定资产的地上建筑物采用年限平均法计提折旧，土地使用权及地上建筑物的预计净残值均为零，对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。（4）2×10年1月1日，该办公楼所在地发展形成活跃的房地产交易市场，并能够从房地产交易市场上取得甲公司同类房产市场价格及其他相关信息，甲公司决定对该办公楼改用公允价值模式进行计量。2×10年1月1日办公楼的公允价值为8 000万元。（5）假设甲公司按净利润的10％计提盈余公积，不考虑除增值税以外的其他相关税费。要求：根据上述资料，回答下列问题。下列有关甲公司土地使用权及办公楼的处理，说法不正确的是（）。

A.20×8年2月5日，取得的土地使用权应作为无形资产核算

B.在建办公楼所在地块的土地使用权在董事会决定对外出租时按照账面价值转为投资性房地产

C.20×8年12月31日甲公司资产负债表中“投资性房地产”项目列示金额为4 178万元

D.20×8年12月31日甲公司资产负债表中“投资性房地产”项目列示金额为3 000万元

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第5题

甲公司从事房地产开发与建设业务，2×19年7月1日，甲公司以出让的方式取得一宗土地使用权，实际成本为30000万元，预计使用年限70年，无残值。2×20年5月15日，甲公司在该地块上开始建设住宅小区，建成后对外出售，至2×20年12月31日，住宅小区尚未完工，共发生开发成本20000万元（不包括土地使用权成本），甲公司下列会计处理中正确的有（）

A.住宅小区所在地块的土地使用权取得时按实际成本确认为存货

B.住宅小区2×20年12月31日存货应按50000万元计量

C.住宅小区所在地块的土地使用权在建设期间的摊销金额计入住宅小区的开发成本

D.住宅小区2×20年12月31日作为在建工程列示，并按金额50000万元计量

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第6题

甲企业因股份制改制需进行评估，评估基准日为2004年1月1日。经评估人员调查分析，预计甲企

业2004年至2008年的净利润分别为100万元，110万元，120万元，120万元，130万元，从2009年起，甲企业净利润将保持在按2004年至2008年各年净利润计算的年金水平上。

该企业账面有形资产包含、现金、银行存款、存货、一项在建工程、一项工业厂房和可确指无形资产—A专利技术。

账面现金余额13000元，银行存款200000元，美元存款20000美元，经过评估师盘点和与银行对账，发现现金短缺5000元，人民币银行存款短缺50000元，短缺的款项都是出纳挪用，估计只能够追回23000元。2004年1月1日美元汇率是7.5人民币兑换1美元

存货在评估日的公允价值是220000元。

A专利技术一项可改善企业现有产品的性能，从而能以更高的价格在市场上出售，并且可维持三年的超额收益期，预计该专利产品第一年售价为300元/台，销量为4500台，第二年售价为250元/台，销量为5000台，第三年售价为210元/台，销量为6000台，同类产品的正常市场销售价格为200元/台，A专利产品的单位成本与同类产品大体相同。

某在建工程建筑面积为500平方米，已经接近完成，该在建工程完全完工需要投资50000万元，但是目前已经实际完成建筑工程量35000万元、实际完成安装工程量12000万元，市场可比的A房地产每平方米的价格是8000元/平方米，但是A房地产的位置比该在建工程的差，位置对价格的影响系数为1.2。为了销售房地产，同类产品的营销和广告支出占售价的5%。该在建工程适于采用形象进度法评估。

有一位于工业区内的工业厂房，于2000年1月1日以有偿出让方式取得，但是获得使用权是工业用地的最高出让年限，并于2001年1月1日在此地块上建成建筑1000平方米排架结构的生产车间。经济耐用年限为55年，残值率为5%。假设土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。当时该厂房的造价是每建筑平米2500元，2001年1月1日至评估基准日间，物价平均每年上涨2%。该车间适于使用成本法评估。

假设折现率和资本化率均为10%，该企业适用的所得税税率为33%（如果不考虑流转税因素）。请评估在2004年1月1日，甲企业的商誉价值（以万元为单位）。

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第7题

(二)评估某酒店式公寓在建工程的价值，已知土地是1年前通过招标方式取得的40年土地使用权，预计该酒店式公寓2年后建成出租的月毛租金为50元/平方米，空置率为10％，运营费用为毛租金的40％。85．评估该酒店式公寓在建工程的价值，可采用的估价方法有()。

A.成本法

B.收益法

C.假设开发法

D.基准地价修正法

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第8题

甲公司从事房地产开发与建设业务，2×19年7月1日，甲公司以出让方式取得一宗土地使用权，实际成本

为28 000万元，预计使用年限为70年，无残值。2×20年5月15日，甲公司在该地块上开始建设住宅小区，建成后对外出售。至2×20年12月31日，住宅小区尚未完工，共发生开发成本24 000万元(不包括土地使用权成本)。甲公司下列会计处理中正确的有()。

A.住宅小区2×20年12月31日存货应按52 000万元计量

B.住宅小区所在地块的土地使用权取得时按照实际成本确认为存货

C.住宅小区所在地块的土地使用权在建设期间的摊销金额不计入住宅小区开发成本

D.住宅小区2×20年12月31日作为在建工程列示，并按照52 000万元计量

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第9题

某企业2005年度占用土地情况如下：企业占地80000平方米(其中子弟学校占地3000平方米、幼儿园占地1200平方米、企业内部绿化占地2000平方米)，与政府机关共同使用一栋共有土地使用权的建筑物，该建筑物占用土地面积2000平方米，建筑物面积10000平方米(公司与机关的占用比例为4：1)，另外，有面积3000平方米的土地使用权未确定，但企业一直使用。2005年度的上半年企业共有房产原值 4000万元，7月1日起企业将原值200万元、占地面积400平方米的一栋仓库出租给某商场存放货物，租期1年，每月租金收入1.5万元。8月10日对委托施工单位建设的生产车间办理验收手续，由在建工程转入固定资产原值500万元；12月将已经闲置的房产转让，取得收入160万元，并在当月办理了产权转移手续。转让过程中发生的税金及费用为8万元，该房产购入价180万元，重置成本200万元，有六成新。(城镇土地使用税2元/平方米，当地政府规定允许按房产原值一次扣除30%)根据上述资料回答下列问题：该企业上述业务应纳营业税()万元。

A.3.05

B.0.075

C.0.45

D.0.9

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第10题

某企业有一在建工程，于2005年10月1日带抵押债务转让。已知该在建工程占地面积 10000m2，土地使用权

年限为2003年10月1日～2043年9月30日，规划容积率为5。1～4层规划为商业，建筑面积为2万m2；5～20层规划为写字楼，建筑面积为3万m2。项目总开发成本为 3000元/m 2，管理费用为开发成本的5%，项目建成后，商业用于经营，写字楼全部出售。经调查，有关数据如下：

(1) 项目2004年6月动工，2005年10月1日已完成了30%的工程量，实际资金投入为总开发成本及管理费用的30%，预计再经过24个月即可完成全部工程。假定费用均匀投入。

(2) 该项目所在区域同类型、同档次写字楼的售价为8000元/m2，销售税费为售价的6%。写字楼在建成后1年末时售出。

(3) 商业主体建成后，还需投入2000元/m2的装修费，装修期为一年，装修费均匀投入，预计年经营收入为3亿元，包括税、经营成本等在内的支出占营业收入的75%，合理商业利润为年经营收入的10%。

(4) 2004年10月1日该企业办理了在建工程抵押贷款手续，获得了5000万元、年利率为6%、每半年还款一次、5年内等额还款的贷款。在建工程转让时要求受让方承担2005年10月1日以后的剩余债务。

(5) 项目折现率为10%，商业物业报酬率为12%。

(6) 转让在建工程时，受让方需按受让价格的3%缴纳有关税费。

试计算该在建工程于2005年10月1日带抵押债务转让的合理交易价格。

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