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[主观题]

××置业公司部分房地产估价结果报告一、委托方××置业公司,法定代表人:×××;住所:××市××路××号。二、估

××置业公司部分房地产估价结果报告

一、委托方

××置业公司,法定代表人:×××;住所:××市××路××号。

二、估价方

××房地产估价事务所,法定代表人:×××;住所:××市××路××号,二级评估资质。

三、估价对象

××置业公司一年前奉上级集团公司指示,兼并集团内××工厂,获得了该工厂的房地产。该房地产位于××市××路××号,四至范围××××,总占地面积12000m2,土地级别为该市一级地二类区。经上级集团公司批准,已将原有一栋7800m2建筑面积的临街厂房改为超市,并拆除其余建筑物;新建一栋建筑面积18000m2的写字楼,目前正在建设中。估价对象房地产为改建后的超市和在建写字楼。

四、估价目的

为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

五、估价时点

经委托人和估价机构确认,估价时点为2004年6月30日。

六、价值定义(略)

七、估价依据(略)

八、估价原则(略)

九、估价方法

根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况,对超市和在建写字楼分别估价。因商业房地产的交易实例较多,对超市采用比较法进行估价;对在建写字楼采用假设开发法进行估价,其中对开发完成后的价值因市场的写字楼出租经营较多,采用收益法估价,然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等,予以扣除,以此评估出在建写字楼的价值。

十、估价结果

经过科学、客观、严密的估价计算,本报告确认估价对象的价值为17096万元(大写人民币壹亿柒仟零玖拾陆万元整),其中超市的总价值为7355万元(大写人民币柒仟叁佰伍拾伍万元整),单价为每平方米建筑面积9430元;在建写字楼的总价值9741万元(大写人民币玖仟柒佰肆拾壹万元整)。

十一、估价人员(略)

十二、估价作业日期

2004年6月30日至2004年7月5日。

十三、估价报告应用的有效期(略)

××置业公司部分房地产估价技术报告

一、估价对象状况分析

××置业公司兼并集团内××工厂所得的房地产总占地面积12000m2,其中建筑物为主厂房一栋,建于1980年,钢筋混凝土框架结构,共4层,层高3.8m,建筑面积7800m2。其余建筑物为仓库、职工宿舍、零售批发商店、门卫各一栋,均为砖混结构,建筑面积分别为4200m2、3800m2、430m2、120m2。××置业公司根据当地市场情况,经上级集团公司批准,对估价对象房地产进行了用途改造,将主厂房改造为超市,目前已投入使用。拆除了其余建筑物?利用腾出的场地建造一幢建筑面积18000m2的写字楼(实物情况略),拟对外出租经营。目前写字楼主体完工,正在进行设备安装和内外装修,预计1年后建成投入使用。估价对象位于该市商业中心边缘,客流量大,道路通达状况好,公交线路多,市政设施齐全,适宜于商场和写字楼经营,在××置业公司对其进行用途改造后,商业价值可获得大幅度提高。

二、市场背景分析(略)

三、最高最佳使用分析(略)

四、估价方法选用

根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况,本报告对估价对象采用不同的估价方法。对超市部分采用比较法进行估价;对写字楼部分采用假设开发法进行估价,其中对开发完成后的价值采用收益法估价,然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等,予以扣除,以此估算在建写字楼的价值。

五、估价测算过程

(一)超市的估价(略)

估价对象的单价=(9347+8484+10458)/3元/m2=9430元/m2

总价=9430×7800元=7355万元

(二)在建写字楼的估价

1.首先测算该写字楼开发完成后的价值

根据设计,估价对象建成后可对外出租经营的建筑面积为13500m2。因尚未发生实际收益,估价人员调查搜集了相邻同等规模同档次写字楼光辉大厦的经营资料作为计算依据。光辉大厦的租金标准为可出租建筑面积每平方米每天1.2美元,空置率为20%,运营费用占有效毛收入的55%。年有效毛收入=13500×300×1.2×8.27×(1-20%)元=3215万元年运营费用3215×55%万元=1768万元净收益有效毛收入-运营费用=(3215-1768)万元=1447万元收益年期取50年报酬率取光辉大厦的投资收益率10.12%根据该市写字楼经营近年来比较平稳的情况,按净收益和报酬率保持稳定的趋势考虑,代人有限年期公式得出估价对象在经营使用状态下的比准价格为14183万元人民币。

2.测算未来还需发生的各项成本及税费等

根据该市的客观情况,对其在建写字楼进行测算评估。

①续建工程费及管理费等。

装修工程费1800万元,设备及安装工程费1190万元,室外工程费350万元,管理费等 150万元,合计3490万元。

②投资利息。

当地贷款的年利息率为5.85%,续建期为1年,则投资利息为:

3490×[(1+5.85%)0.5-1)万元=101万元

③销售税费。

当地的销售税费率为开发完成后房地产价格的6%,则销售税费

14183×6%万元=851万元

3.在建写字楼的评估价值

总价值:(14183-3490-101-851)万元=9741万元

六、估价结果

按上述分析测算,估价对象超市部分单价为9430元/m2,总价值为7355万元(大写人民币柒仟叁佰伍拾伍万元整);在建写字楼部分总价值为9741万元(大写人民币玖仟柒佰肆拾壹万元整)。估价对象总价值为17096万元(大写人民币壹亿柒仟零玖拾陆万元整)。

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第1题

根据《房地产估价规范》8.0.2条的规定,一份完整的估价报告通常由以下八个部分构成:①封面,②(),③致委托人函,④注册房地产估价师声明,⑤估价的假设和限制条件,⑥估价结果报告,⑦估价技术报告,⑧附件。

A.标题

B.委托人

C.估价名称

D.目录

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第2题

一份完整的房地产估价报告通常由封面、目录、指委托函、()及附件等部分组成。

A.估价师声明

B.估价报告编号

C.估价结果报告

D.估价技术报告

E.估价的假设和限制条件

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第3题

(一)某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁,拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证,房地产管理部
门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后,前往其中一家估价机构咨询,假如你作为该估价机构的一名房地产估价师,在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。

请问:

1.你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告?

2.你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途?

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第4题

甲公司拟议其拥有的房地产作价与乙公司合资,委托房地产评估机构评估该房地产于2015年6月5日

2、甲公司拟议其拥有的房地产作价与乙公司合资,委托房地产评估机构评估该房地产于2015年6月5日的市场价值。房地产估价机构采用比较法和成本法进行测算,并于2015年6月15日出具评估报告,其中载明估价报告使用期限为1年。后甲乙两公司合资事项因故延期,于2016年9月20日重新启动。由于原估价报告使用期限已过,鉴于在此期间房地产市场并无明显变化,甲公司要求房地产估价机构直接更改原估价报告中的价值时点、报告出具日期及报告使用期限,保留原估价结果后出具新的评估报告。请问:

1.房地产估价结构可否满足甲公司的上述要求?请简述理由。

2.针对本案情况,在前次估价的基础上,房地产估价机构重新出具估价报告应补充哪些外部作业工作?对原估价报告中两种估价方法的测算内容必须做出哪些具体调整?

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第5题

估价对象为A城市一临街商业铺面,当地类似房地产转让、租赁活动活跃;因城市道路扩建需
要拆迁,并于2008年8月30日获得该房屋的拆迁许可证。因拆迁需要对其进行估价,拆迁当事人约定室内自行装饰装修部分一并估价。某房地产估价机构于2008年9月5日接受委托并签订估价委托合同,对该商业铺面进行估价,估价作业日期为2008年9月5日至9月10日,房地产估价师张某于2008年9月5日到现场进行了实地查看。以下为该估价机构出具的估价结果报告的片段。

一、委托人(略)

二、估价机构(略)

三、估价对象

(一)估价对象实物状况(略)

(二)估价对象权益状况(略)

(--)估价对象区位状况(略)

四、估价目的:为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格

五、价值定义:估价对象于估价时点的公开市场价值

六、估价时点:2008年9月5日。

七、估价依据

1.《中华人民共和国城市房地产管理法》;

2.《城市房屋拆迁管理条例》(国务院令第305号);

3.《房地产估价规范》(GB/T50291--1999);

4.《A市城市房屋拆迁管理实施办法》(A市人民政府令130号);

5.《A市城市房屋拆迁评估管理暂行规定》;

6.《A市城市房屋拆迁评估操作技术规范(试行)》(A房市[2002]148号);

7.《市物价局、房产管理局关于印发A市房屋重置价格标准的通知》(A价房字[2004]74号);

8.《房屋拆迁许可证》(证号:×规拆许(2008)第××号);

9.托人提供的权证资料及其他相关资料及图件、注册房地产估价师实地查看记录及了解的有关估价对象现场资料和A市有关市场信息资料等;

10.其他法律法规、部门规章、政府规章及政策性文件(略)。

八、估价原则(略)

九、估价方法

由于估价对象周边区域商业铺面交易活跃,交易实例容易搜集,故可采用市场法进行评估;由于A市建安工程造价资料比较齐备,故也可采用成本法评估(市场法、成本法的定义略)。

十、估价结果(略)

十一、估价人员(略)

十二、估价作业日期(略)

十三、估价报告使用期限(略)

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第6题

甲公司拟以其拥有的房地产作价与乙公司合资,委托房地产评估机构评估该房地产于2015年6月5日的 市场价值。房地产估价机构采用比较法和成本法进行测算,并于2015年6月15日出具评估报告,其中载明估价报告 使用期限为1年。后甲乙两公司合资事项因故延期,于2016年9月20日重新启动。由于原估价报告使用期限已过,鉴 于在此期间房地产市场并无明显变化,甲公司要求房地产估价机构直接更改原估价报告中的价值时点、报告出具日 期及报告使用期限,保留原估价结果后出具新的评估报告。请问: 5.房地产估价机构可否满足甲公司的上述要求?请简述理由。
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第7题

(一)若您已通过全国房地产估价师执业资格考试并注册,在某房地产估价机构执业,现该房地产估价机构
接收委托对某住宅小区进行评估,并出具房地产估价报告。

第 4 题 要完成一份合格的房地产估价报告,需要选用适当的估价方法。下列关于房地产估价方法选用的表述中,不正确的有 ()

A.同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行评估

B.选用多种估价方法的评估结果可以采用加权平均法进行综合

C.若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价,应同时采用;若必须取舍,应当在估价报告中说明并陈述理由

D.估价方法的选用必须征得委托人的同意

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第8题

(一)某市土地储备中心以拍卖方式出让一宗住宅用地,甲、乙两家房地产开发公司拟参加竟买,

(一)

某市土地储备中心以拍卖方式出让一宗住宅用地,甲、乙两家房地产开发公司拟参加竟买,甲公司委托丙房地产估价机构进行应价评估,最高应价评估结果为12 000万元。乙公司委托丁房地产估价机构评估出的最高应价为15 000万元。若该两家房地产估价机构的评估结果均是合理的,请分析两者差异的主要原因。

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第9题

某集团公司打算将其名下的一处房地产出售,根据该房地产所处的地段、建筑面积、装修等各方
面因素,公司给其标价320万元人民币。然而,此房地产标价两个月后,却无人问津。该公司考虑是否是因为标价太高导致的。为此,该公司委托一家房地产估价公司对此房地产进行估价。

请问:

估价公司在接受委托后,在估价前需要了解估价对象的哪些情况?

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